SCI, statuts sci

SCI : Questions-réponses

                                                                                                            

GENERALITES SUR LES SCI

Une société peut-elle s'associer à des particuliers, ou avec plusieurs sociétés ?
Oui, une société (personne morale) peut parfaitement s'associer avec un particulier (personne physique), entre sociétés uniquement, ainsi qu'un mix entre particuliers et sociétés.

Quel est le nombre minimum et maximum d'associés.
Le nombre minimum d'associés est de 2, il n'y a pas de maximum. Dans le cas où la société est constituée de deux personnes, lorsqu'une l'une d'elle vient à partir (volontaire, décès...), l'associé restant seul dispose d'un an pour trouver un autre membre (même si ce dernier ne dispose que d'une seule part sociale). A défaut, le tribunal peut prononcer sa résiliation.

Une SEP ou une société de fait peut-elle être associée à une SCI ?
Non. Une société en participation (SEP) ou une société de fait sont des structures non immatriculées au registre du commerce, elles n'ont donc pas de personnalité morale comme les autres structures. C'est la raison pour laquelle elles ne peuvent pas obtenir de parts et être associées dans une SCI (ni autre société commerciale).

Des étrangers peuvent-ils être associés (seuls ou avec des européens) dans une société civile immobilière ?
Oui, toute personne non française ou non européenne peut constituer en France, une SCI, quelle que soit sa nationalité. Mais elle ne peut être gérante. Le gérant (associé ou non), doit être de nationalité française obligatoirement.

Un couple peut-il monter une SCI ?
Oui. Un couple seul ou avec d'autres personnes morales ou physiques peut s'associer pour former une société civile immobilière (SCI). Ceci s'applique aussi aux concubins, partenaires de Pacs, ou entre époux (article 1832-1 du Code civil).

L'établissement des statuts est-il obligatoire ? Est-on obligé de les faire établir par un notaire ou un avocat.
Oui il est obligatoire d'établir des statuts par écrit, signés par tous les associés. Ils sont librement établis, l'intervention d'un homme de loi (notaire, avocat, comptable) n'est pas obligatoire. Il peut être utilisé l'un des dossiers-kits de création® proposés sur les sites : http://www.boutiquesecurisee.com/prestashop et http://www.editionsjuridiques.com.

Une SCI achète un bien immobilier. L'intervention d'un notaire est-elle obligatoire ?

OUI. Que l'acheteur soit un particulier ou une société, c'est le notaire qui doit obligatoirement établir l'acte de propriété. Ceci est aussi obligatoire pour l'apport d'un bien immobilier dans le capital lors de la création.

Une SCI vend un bien immobilier. L'intervention d'un notaire est-elle obligatoire ?
NON si la société (parts sociales) est cédée avec le bien immobilier. En fait, il s'agit d'une cession de parts sociales avec son actif. L'imposition ne sera que de 5% (sur le montant des parts, en général, correspond au prix du bien). Il n'y a pas d'autres frais. L'intervention du notaire n'est absolument pas obligatoire, la transaction peut s'effectuer par simple contrat entre les parties. En revanche si le bien immobilier est vendu par la SCI, sans vente des des parts sociales, l'intervention du notaire est indispensable. Une nuance a bien intégrer.

Héritage. Puis-je exiger du gérant que mon nom remplace celui de la personne dont j'ai hérité des parts sociales ?
Tout dépend. Si la SCI est à capital fixe, oui, le gérant doit faire une modification des statuts et les déposer au greffe du tribunal de commerce précisant que le nom du défunt soit remplacé par le votre. En revanche, si la SCI est à capital variable, il n'en a aucune obligation, sauf, nous semble t-il, si la société n'est constituée que de deux associés : lui et vous. Le nom du défunt ne peut évidemment pas demeurer, et le deuxième ne peut rester anonyme.

PARTICULARITE DES SCI A CAPITAL VARIABLE

Une SCI à capital variable a t-elle une gestion plus lourde qu'une SCI "normal", à capital fixe ?
NON. La gestion et le fonctionnement d'une SCI à capital variable sont exactement les mêmes qu'une SCI à capital fixe utilisée plus couramment. Des avantages s'ajoutent, mais ne changent rien aux régles de gestion.

Qu’est-ce qu’une SCI à capital variable ?
la SCI à capital variable offre des avantages supplémentaires face à la SCI traditionnelle (à capital fixe). Elle permet notamment, de modifier le capital social (augmentation ou diminution) et de changer d'associés sans avoir à effectuer la moindre formalité (obligatoire dans les SCI à capital fixe). Aucune déclaration ni annonce légale ne sont à publier. Ainsi, les nouveaux associés peuvent rester anonymes, et ne pas apparaître dans les statuts, ce qui apporte une discrétion utile pour certaines transactions dans un cadre professionnel ou familial par exemple. Autres informations sur les sites :
- http://www.sci-societecivileimmobiliere-variable.com
- http://www.statutsdesci.com/fixeouvariable.html

PARTICULARITES SCI FAMILIALE

Une SCI familiale est-elle une SCI classique ? Peut-elle être à capital variable ?
OUI, tout est identique aux SCI, sauf que les associés sont tous d'une même famille. Des avantages fiscaux sont généralement accordés.

Quelles sont les situations qui se présentent, en cas de divorce ?
Lorsqu'un bien immobilier est acheté en société, cette dernière en devient propriétaire, et et pas celle des associés. Chacun de ces derniers possède une partie du bien, proportionnellement à leurs apports (traduits en nombre de parts sociales). En cas de séparation ou de divorce, le conjoint (ni autre membre de la famille) n'a aucun droit, dans la mesure où l'argent investi dans la société ne provient pas de l'argent commun du couple, sauf si...

1° - seul un membre du couple est associé et utilisé les biens communs du couple. Dans ce cas, il devra verser la moitié de la valeur de ses parts à son ex-conjoint.
2°- l'argent apporté dans le capital provient de ses biens propres, c'est à dire, si cet argent ne fait pas partie des revenus mis en communs (régime de séparation de biens), l'époux garde la valeur équivalente à son apport, dans son patrimoine personnel
3°- les époux associés ont utilisé l'argent commun du couple, ils garderont la valeur de leur part qui sera mentionnée, au moment du divorce, dans l'état liquidatif de communauté et soumise au système des droits de partage.

Un dossier pour vous aider dans la création de votre SCI...

Vous ne savez pas comment vous y prendre pour créer votre SCI, vous n'avez jamais monté de société ? (à capital fixe, c'est-à-dire la plus couramment utilisée, ou à capital variable, ce que nous vous recommandons !)
AUCUN PROBLEME, notre équipe rédactionnelle à mis au point un dossier-kit de création® (marque déposée) spécialement pour vous, disponible IMMEDIATEMENT de n'importe quel endroit où vous pourriez vous trouver, 24 heures sur 24, et 7 jours sur 7 en téléchargement. Vous réaliserez ainsi de significatives économies. Le dossier comporte tous les éléments dont vous avez besoin : statuts prêt a être utilisés et à être adaptés pour votre situation, les modèles d'annonces, procès verbaux d'assemblée, contrats, formules, etc. le tout, expliqué pas-à-pas. Sont aussi exposées, les généralités sur les SCI que vous devez absolument connaître, et les diverses formules dont vous avez besoin.
Vous pouvez commander ce dossier (capital variable ou capital fixe) en vous rendant sur notre boutique (prix du dossier : 85 euros seulement) à l'adresse suivante :

Tous les dossiers immédiatement en téléchargement:
cliquez ici. La commande s'effectue avec paiement en ligne, sur site de paiement sécurisé, par carte bancaire. Après votre commande, vous recevrez plusieurs messages dont un accusant réception de votre paiement, et un autre contenant le lien de téléchargement dans les queqlues minutes qui suivent (si vous ne le trouvez pas dans vos mails, vérifiez votre boite de spams ou messages indésirables). En cas de soucis, contactez-nous.

Si vous préférez payer par chèque :
Envoyez votre réglement (85 euros. Pas de frais de port) en indiquant bien derrière le chèque, le nom du dossier commandé. Vous recevrez votre dossier-kit de création® sur CD par la poste (attention délai assez long pour l'envoi). Expédiez votre commande à notre adresse :

EDITONS JURIDIQUES PRATIQUES
Service dossier-kit SCI
111, avenue Victor Hugo
75784 Paris cedex 16

Vous pouvez nous contacter aussi à l'adresse mail suivante : redaction@creerunesci.com

N'hésitez pas à nous apporter vos commentaires et à visiter régulièrement notre site pour suivre l'actualité juridique sur les SCI (rubrique "Informations générales")