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Qu’elle soit à capital fixe - classiquement utilisée - ou à capital variable (recommandée maintenant), une société civile immobilière SCI familiale ou SCI de famille, permet de gérer et de transmettre un patrimoine avec de nombreux avantages. Elle prévient et évite les problèmes liés au divorce ou une séparation.
La SCI familiale (appelée ainsi puisqu’elle n’est constituée que de membres de la même famille - 2 personnes au minimum, pas de maximum -, à l’exclusion de toutes autres personne) permet de diminuer allégrement les droits de succession puisque les héritiers ne paieront que 5% de droits sur le montant des parts sociales qu’ils reçoivent (et non sur le montant du bien immobilier dont dispose la société).
Supposons que la SCI est constituée des parents, grands parents et des enfants. Au décès de l’un des parents les enfants hériterons de parts sociales, et non du (ou des) bien (s) immobiliers (s). Dans ce cas, les droits seront ramenés à 5 % (au lieu de 35 à 60 % selon les cas).
Que les membres d’une SCI soient pacsés, mariés, en concubinage, la SCI évite en cas de succession, séparation ou de décès, des conflits importants. Pour les raisons évoquées précédemment, les biens appartiennent non pas à une personne (personne physique), mais à la société civile immobilière (personne morale). Si un associé vient à se retirer ou à décéder, le ou les biens immobiliers appartiennent toujours à la SCI. Ce sont juste les parts qui sont redistribuées autrement…
En cas de rupture dans un couple, marié, en concubinage, ou pacsé, la personne qui se retire peut rester associée. Aucun des autres membres ne peut l’obliger à en partir. Attention toutefois lors de jugement de divorce : un tribunal peut exiger, lorsque la société n’est constituée que des époux en particulier, que le logement soit attribué à celui des époux le plus nécessiteux (pour y habiter).
Dans le cas de parents d’un certain âge souhaitant transmettre un bien immobilier locatif à leurs enfants majeurs, ils peuvent vendre ce dernier à une SCI constituée des enfants en question. La fiscalité des plus values immobilières sera alors appliquée (actuellement, si les parents sont propriétaires depuis plus de 15 ans, une exonération totale sera applicable lors de cette transmission).
Il est également possible pour les parents (associés) de faire une donation de parts de la société dans laquelle ils sont associés aux enfants. Si les parents habitent ce bien, ils pourront jouir de celui-ci jusqu’à leur décès si la donation est faite avec réserve d’usufruit (mais ils ne pourront plus le vendre, puisqu’il appartiendra à la SCI)
Il est fiscalement plus intéressant de faire une donation de parts d'une SCI, plutôt qu'une donation immobilière. En cas de donation immobilière, le passif (dettes ou emprunts éventuellement contractés pour l'acquisition ou l'entretien) n'est pas déductible de la valeur du bien, alors que dans le cas de donation de parts d'une SCI, les droits de mutation (impôts lors d'une transaction immobilière) seront calculés sur la valeur nette des parts, le passif de la société sera déduit de la valeur du patrimoine.
Exemple : une SCI emprunte 250.000 € pour le financement d'un bien d'une valeur de 300.000 €. Le calcul des droits liés à la donation des parts sera réalisé sur la différence, soit 50.000 € d'actif net (300.000 – 250.000).
Concernant la fiscalité des opérations en nue propriété et transmission du patrimoine, nous vous invitons à consulter un spécialiste en la matière, comme un notaire, comptable spécialisé sur l’immobilier, avocat fiscaliste spécialiste de ces questions, etc. en raison des particularités pouvant être appliquées selon votre cas, de manière à ne négliger aucun détail fiscal et profiter d’avantages dont il est difficile de résumer en quelques lignes ici… (une petite consultation vaut mieux qu’une grande catastrophe !).
Il est autorisé d'utiliser la variabilité pour la SCI familiale. Il s'agit d'un plus, par rapport à la SCI familiale fréquemment utilisée (à capital fixe), et conseillons vivement de créer une SCI à capital variable. Dans le cas ou vous disposez déjà d'une SCI familiale, il vous est possible de la transformer en variable.
Une SCI familiale à capital variable est gérée exactement comme n'importe quelle autre société, avec les avantages suivants en plus :
- 1 - Ne figurent dans les statuts, que les associés fondateurs. Si d'autres associés arrivent après la création, ils peuvent ne pas apparaître (personne du "grand public" ne pourra savoir, à part les services fiscaux) qu'ils sont associés. Dans certains cas familiaux, ceci peut être très utile pour éviter des conflits immédiats.
- 2 - Le montant du capital peut être modifié soit par décision des membres, soit par l'arrivée ou le départ d'associés. Dans le cas d'une SCI classique, il est nécessaire d'accomplir un certain nombre de formalités, lesquelles entraînent un coût et du temps à consacrer. Avec une SCI familiale à capital variable, il n'y a aucune formalité à accomplir (pas d'annonce légale, pas de modification des statuts, pas de dépôt des modifications auprès du greffe du tribunal de commerce, etc.). Un cadre est fixé au départ, ensuite, plus de soucis ni de frais pendant toute la durée de la société.
- 3- On peut limoger plus facilement un associé, si la majorité en prend la décision.
- 4 - Et comme pour toute SCI, lors de la vente du bien immobilier dont elle est propriétaire (par la cession de toutes les parts sociales) il n'y a pas besoin de notaire. La taxation ne sera que de 5 % sur le montant des parts (souvent, le montant du bien immobilier). Rien d'autre.
Notre conseil : montez de préférence, une SCI familiale à capital variable, plutôt qu'une SCI familiale (classique, à capital fixe).
Si vous montez vous-même votre société grâce à nos dossiers-kits de création® (voir chapitre suivant), vous n’aurez à payer que les frais d’enregistrement au greffe du tribunal, l’annonce légale obligatoire. Pour vous donner un ordre d’idée, le tout entre 190 et 240 euros HT selon la longueur de l'annonce légale (auxquels il convient d’ajouter le prix de la documentation du dossier-kit de création, soit 85 euros).
Toutefois, s’il est bon de consulter pour les questions fiscales, il vous est tout à fait possible de monter vous-même votre société (structure juridique) en moins d’une demie journée.
Pour vous y aider, notre rédaction a préparé un « dossier-kit de création » (marque déposée) avec tout ce qui vous est nécessaire : statuts prêts à l’emploi (et à personnaliser selon votre situation), explications pas-à-pas pour les remplir et effectuer les formalités, les modèles, bref, tout ce dont vous avez besoin…
Le prix de ce dossier-kit (véritable outil de travail) est une documentation complète pour créer vous-même, depuis chez vous (sans même avoir à vous déplacer puisque tout peut s’effectuer sur internet), votre société en moins d’une demie journée (après avoir réuni les éléments nécessaires et vos associés).
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• scifamiliale.com
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