SCI, statuts sci
Pourquoi et comment monter une SCI

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La SCI est avant tout un excellent outil de stratégie patrimoniale, surtout sur le plan fiscal. Elle est cependant soumise à quelques contraintes qu’il est préférable de connaître. Découvrez comment profiter des avantages et éviter les inconvénients de cette structure avant d’acquérir notre dossier juridique de création pour créer une SCI en toute simplicité.


Créer une SCI pour optimiser la transmission d’un bien

Au décès d’une personne, ses biens ou son patrimoine sont transmis à ses héritiers qui se retrouvent alors en indivision. Ce statut est très contraignant car tous les indivisaires, les héritiers, doivent être d’accord sur la gestion ou la cession de tout ou partie des biens concernés. L’art. 815 du Code civil prévoit néanmoins que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » et peut demander sa part, même s’il en résulte la vente du bien.

Pour éviter ces désaccords, il est préférable que le propriétaire initial prépare cette situation de son vivant. Il peut alors créer une société civile immobilière ayant pour objet de gérer un bien immobilier, par exemple. A sa mort, les héritiers recevront les parts sociales de cette SCI. La gestion de la SCI sera beaucoup plus simple car les associés héritiers pourront répartir les pouvoirs de gestion (accorder des pouvoirs étendus au gérant par exemple) et revendre leurs parts s’ils désirent quitter la société.

Des donations plus intéressantes grâce à la SCI

Le calcul des droits de donation ne tient pas toujours compte des dettes liées au bien donné, lesquelles peuvent être importantes. Le donataire doit donc payer des taxes qui ne correspondent pas à la valeur réelle du bien reçu.

En revanche, si ce bien est incorporé au sein d’une SCI, la valeur des parts sociales tient compte du passif de la société. Ainsi, si le donateur cède ses parts sociales au lieu du bien lui-même, le donataire paiera des droits calculés en fonction de la valeur réelle des parts. Il paiera donc moins de droits de donation.
De même, en matière de donation aux enfants, au conjoint voire aux petits-enfants, la SCI présente un avantage certain. Pour profiter des tranches basses des abattements concernant les droits de donation, on sépare souvent les dons en plusieurs dons effectués tous les 6 ans. Cependant, lorsque le bien n’est pas divisible comme un immeuble, cela n’est pas possible. En créant une SCI pour cet immeuble, il sera possible de donner des parts sociales en plusieurs fois dans le temps.

La SCI est aussi un outil permettant de donner une partie de son bien tout en conservant une partie de la gestion sous son contrôle. Il suffit alors au propriétaire de constituer une SCI et de garder un nombre suffisant de parts sociales lui assurant une voix décisionnaire réelle.

Monter une SCI pour favoriser le conjoint survivant

Les sommes engagées pour l’achat de biens importants comme des immeubles sont souvent élevées. Que ce soit dans un mariage ou un concubinage, il peut être intéressant pour les deux conjoints d’apporter leurs contributions financières à une société ayant pour objet d’acheter ces biens. La constitution d’une SCI leur permettra de fixer librement les règles de répartition des parts et le fonctionnement de la structure. De même, en cas de décès d’un concubin, une SCI astucieusement formée mettra l’autre concubin à l’abri (partage de la nu-propriété et de l’usufruit des parts sociales qui deviennent complètes à la mort de l’un d’eux).

Comment monter une société civile immobilière

La SCI est soumise aux règles du Code civil (art. 1845 à 1870-1) et c’est avant tout un contrat écrit liant plusieurs associés ayant à coeur les intérêts et la gestion des biens apportés. L’objet de la SCI ne peut donc être commercial. Il n’est pas possible, par exemple, de la constituer dans l’unique but d’acheter et de revendre des appartements. La SCI peut en revanche acheter un terrain pour y construire un immeuble et l’ensemble pourra être revendu. Son objet, défini par les associés, pour donc être de réaliser des économies ou des bénéfices (encaissement des loyers, par exemple).

Cette structure est dirigée par l’assemblée des associés et par un gérant désigné par les associés. Il peut s’agir de l’un d’eux ou d’un tiers, son statut fiscal et social étant alors différent. En France, une société ne peut être constituée que pour une durée de 99 ans mais il n’existe aucune durée minimale. Toute personne jouissant de la capacité juridique de conclure des contrats peut la créer (majeurs, majeurs en curatelle assistés de leur curateur ou sous sauvegarde de justice, mineurs émancipés ou non-émancipés avec l’aide de leur représentant légal et l’autorisation d’un juge).

La création d’une SCI à des fins d’optimisation successorale ou fiscale comporte quelques risques (requalification de la donation par l’Administration, par exemple) sur lesquels nous vous apportons un éclairage précis et fiable.

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