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Vous avez décidé d'acheter un bien immobilier à l'étranger mais vous vous interrogez sur le type de société que vous pourriez créer dans le pays où se trouve le bien ? Vous vous demandez s’il ne vaudrait pas mieux monter une SCI (plus particulièrement, à capital variable) en France ou dans les départements d'outre-mer ?
Inutile de constituer une société dans un pays à la fiscalité attrayante.
Vous trouverez de nombreuses informations qui circulent sur Internet à ce propos. Certains cabinets, parfois créés pour l’occasion, se targuent de disposer d’informations solides et vous proposent des montages parfois complexes. Beaucoup se laissent tenter, d’autres hésitent toujours malgré l’intérêt représenté par l’immobilier et/ou la parité des monnaies du pays dans lequel on envisage d’acheter une maison, un appartement, une résidence…
Par exemple, vous souhaitez acheter un joli riad au Maroc pour vos vacances ou pour y vivre. Vous avez alors envisagé de créer une société immobilière sur l’île de Jersey où le taux d’imposition est de 0% (difficile de faire mieux). Vous pensez (et certains cabinets incompétents vous l’ont peut-être assuré) que votre société étant le propriétaire, c’est elle qui sera taxée à 0%. Eh bien c’est tout simplement FAUX !
La règle est très simple : les impôts liés à un bien immobilier sont ceux appliqués dans le pays où ce bien est construit et non le pays où réside son propriétaire !
Il existe bien quelques méthodes de défiscalisation semblant autorisées par certaines directives européennes mais leur intérêt est très faible et vous risquez de très longs démêlés avec l’Administration fiscale française.
Mieux vaut monter une SCI en France et acheter ailleurs...
Plutôt que de risquer de graves problèmes fiscaux, la meilleure solution reste de créer une société civile immobilière en France et de préférence, à capital variable. Cette SCI achètera ensuite le bien que vous convoitez en toute simplicité. Vous paierez alors les impôts appliqués dans le pays où il se trouve, ici les impôts marocains.
De plus, vous maîtriserez parfaitement votre structure juridique, ce qui n’aurait pas forcément été le cas avec une société étrangère soumise à une réglementation que vous connaîtriez mal.
Nous attirons votre attention sur un dernier point : si ce bien immobilier est destiné à la location et produit des bénéfices, des impôts sur le revenu ou sur les bénéfices seront à payer dans le pays où il se trouve, sauf s’il existe un accord de non double-imposition entre les deux pays. Si une telle convention existe (elles sont de plus en plus nombreuses), les impôts seront payables localement dans le pays où se trouve la maison et ne subiront pas une deuxième imposition en France.
Une dernière précision :
En France, les associés d'une SCI peuvent être de toutes les nationalités (monde entier, sauf pour le gérant qui lui, doit être français). Ce qui ouvre des possibilités multiples pour les étrangers. Pour vous procurer une dossier-kit de création, cliquez sur ce lien.
Attention donc aux marchands de soleil et de rêves…
Autres informations : page sommaire.
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La rédaction.